上海房地产市场是政府与外资较量的战场

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中国的房地产市场，本质上是由政府和银行撑起来的，由于人民币对外升值和对内贬值，才使得房地产市场有了火热的市场环境，造就了今日高高在上的房价。

很多人在研究房地产市场价格走势时，一会儿偏向需求，一会儿偏向热钱，一会儿又骂官商勾结之类的。但大家忽略了一点，中国房地产市场乃至中国市场，政府对经济具有强大的控制能力，而控制的途径就是银行，政府通过银行贷款这条绳索牢牢的把握住市场的起伏。

中国经济有一个奇怪的现象，那就是人民币对外升值，对内贬值。这让很多人看不懂，但仔细分析一下，其核心在于外资热钱流入和人民币的无法自由兑换，这使得外资进入中国市场，中央银行必须发行7倍的人民币纸币，这就自然产生了流动性过剩。

外资热钱进入中国，会干些什么呢？通常中国市场有四大投资品种，股票、房地产、期货、企业。对热钱而言，他们追求的是快进快出，因此不会投资于企业实业，也不太会投资于国内期货，因为目前还没有放开。那么剩下的就只有是房地产市场和股票市场。股票市场的大幅度上扬和年初的激烈震荡代表了国内外资本机构的博弈。而另外一个战场，则是房地产市场。

外资进入中国的房地产市场，代表性的城市就是北京和上海市场。为什么是这两个城市？这是中国最为发达和流动性最好的两个城市，也是高端产品汇聚的市场，他具有盘子大，流动性好，本身具有一定的品质居多优势，也就形成了这两个市场成为外资热钱集中的地方。由于外资热钱对高端楼盘的高度控盘，也就造成了上海和北京房地产市场越调控价格越高的现象。那为什么政府会纵容外资热钱在这两个房地产市场兴风作浪呢？我分析，这两地市场具有消化外资热钱的蓄水池功能，鱼和熊掌不能兼得，为了防止外资热钱在其他领域乱窜，特别是期货市场和农产品市场，影响中国的稳定，那么牺牲上海人民的住房需求就是迫不得已了。因为对中国政府而言，迫切的需要疏导或为进入中国的外资热钱找一个出口，而这个出口即不能影响社会的稳定，又不能影响中国的整体经济运行质量。

当外资在2004-2007年大量进入中国市场时，总的来说，政府可能并没有引起相应的重视，加上各地地方政府为了自身的利益，造就了房地产市场的快速膨胀，这一点从银行房贷的措施和规格就能明白。在上海市场，大多数群体购买房地产产品，均需要借助银行的帮助，通过高比例按揭来实现拥有自主房和炒房的需求。由于银行按揭政策在执行时并不严格，因此很多群体都是通过很少的钱或者几乎不花钱就拥有了住房，这有些类似于美国的次贷市场。一位房地产中介告诉我们，前几年，几乎所有的中介都跟银行的人有关系，只要银行信贷科的科长签字，想贷款多少，就能够贷多少。因此政府的纵容和基层银行机构的松懈，直接将房地产市场推向高位。

然而当美国次贷危机爆发和热钱持续的进入时，给中国政府敲响了警钟。以前的玩法已经不可能再继续，或者说在过去五年来的快速上涨，已经将房地产市场刚性或有购买能力的群体均消化了，政府不希望国内的民众参与到这个投机市场，即使是刚性需求，他已经开始在遏止消费，或者揣测，他期望将房地产在外资热钱中交易。为什么这么来解释，这从各个银行开始严格执行按揭政策就可以发现。可以说在上海市场，政府或银行的按揭政策本质上是不希望刚性消费者购买住房的，特别是二手房交易。

首先他们对二手房的贷款年限有严格的规定，另外，他们对二手房价值进行评估。这种评估是政府或者说银行最为无耻和狡诘的地方。他们将上海的市区进行等级划分，每个区域等级二手房价格有上限，例如对二环区域，二手房价格评估单价不能超过1万元，而在实际中，该区域实际房价早就超过了1.5万元，甚至接近2万多元。另外，二手房超过一定的年限，他们是不发放商业贷款。很多刚性消费者最初以为自己可以能够贷款七成，首付三成。但在实际操作中，并非如此。

例如：二环区域1.5万元单价的面积100平方的房子，总价是150万。银行在对房子进行评估，最多只值100万，贷七成，也就是只能贷款70万。换个角度来理解，也就是总价150万的房子，你各项资质符合，你也只能贷款到70万元，首付80万，考虑到各种税收和手续，将近85万，银行贷款占比为45%。稍微有点脑子的人都会觉得80万元现金买一个150万元的二手房，肯定是吃错药了。

没办法，政府和银行要的就是这个效果，就是不让你买二手房，要么去买一手房，要么你拿大笔的现金来买卖，自己承担奉献，别把银行带进去，我不跟你玩了。通过这种狡诘的方式，他将一大批中下层刚性消费群体排除了购买的队伍之外，那么剩下的参与者是谁呢？外资热钱，还有就是富足群体，有较强的风险承担能力者。

换个角度来理解，外资热钱一日不撤出，中小层刚性消费者就无法实现自主性需求，那么外资会什么时候撤退，他们又将如何来跟中央政府或地方政府来博弈呢？或者说外资热钱还能够抗多久呢？毕竟无法流通的资产是没有任何意义的！我们将在后文继续分析……

但有一点，当外资开始撤退的时候，也是上海房地产市场开始大幅度降价的时候，而不是崩盘的时候。