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广州供地吃紧未来住宅供应健身 楼价可能反弹

http://www.cction.com  2008-12-15 14:25  中企顾问网

本文导读:广州供地吃紧未来住宅供应健身 楼价可能反弹,提供能源矿产、石油化工、IT通讯、房产建材、机械设备、电子电器、食品饮料、农林牧渔、旅游商贸、医药保舰交通物流、轻工纺织等行业专业研究报告

    今年年初,广州市曾计划全年供应2.5~4平方公里的住宅用地。但受经济大环境影响,到11月,广州市国土房管局将今年的住宅用地供应计划从原定的2.5平方公里降至1.8平方公里,这是继今年供地计划从4平方公里降到2.5平方公里后,第二次降低住宅用地供应量。到目前为止,今年的住宅用地只推出了1.26平方公里,加上即将推出的花都猪场用地0.065平方公里,全年推出的住宅用地量也只在1.33平方公里左右。至于剩余的土地,广州市国土房管局有关负责人表示,可能把部分用地放在明年适当时候出让。

  有资料显示,去年广州市十区出让的经营性开发用地(包含商品住宅用地、商业用地、工业用地等)达到约4.64平方公里,比2006年增加124%,其中商品住宅用地成交了2.94平方公里,是今年已成交的住宅用地的两倍多。

  12月2日,广州市进行了本年度最大规模的一次土地拍卖会。在此次拍卖会上,8块住宅用地成交了7块,其中以底价成交的就有6块。而此次推地结束后,除了12月16日将出让的花都猪场居住用地外,估计今年不会再有大规模住宅用地推出。

  由于整体市场变化,目前推出的18块住宅土地中,除了不见“地王”踪影外,绝大部分更是以底价成交,而且拿地的也基本上是名不见经传的小开发商。据统计,今年地价大幅回落为3324元/m2,仅为去年全年平均楼面地价4760元/m2的69.8%,差不多回到了2006年水平。

  高价地项目几无利润可言

  据了解,2007年出让土地时,为防止开发商囤地,土地出让合同上基本都有“成交之日起两年内竣工”的要求。可以想象,在2009年年底之前,2007年卖出的土地均应该竣工开售,不少地块甚至在今年年中已经开售。但由于市场环境不好,从今年开始推出的2007年取得的项目来看,基本上无多少利润可言。即便那些即将在2009年推出的项目,虽然土地成本高昂,但在市场整体回暖前售价也不敢叫高。

  新地块竣工期放宽到3年

  尽管2008年拍出的住宅地块基本以底价成交,却也未必说明2010年和之后的楼价会大幅降低。有业内人士分析,由于2008年土地供应量大幅减少,不排除2010年~2012年供求关系又发生变化,届时这批以底价取得土地的项目反而会以高价卖出。市场变化是难以确定的,做生意除了看开发商的眼光,还要看天时地利相配合的运气。

  记者从12月2日出让的多个住宅地块的出让合同中发现,以往为防止开发商囤地而要求“24个月内竣工”的条件,在现在的合同中,竣工日期已被放宽到36个月内,甚至是42个月内。也就是说,如果开发商在2008年买住宅地,不仅所花的钱大为减少,而且还可以有足够时间根据市场情况调节工程进度。在2008年12月取得的住宅用地,最晚可以到2012年6月才推出市场。

  未来住宅供应量或趋紧

  减少住宅用地供应一直被业内视作广州市政府含蓄的救市手段。如果今年住宅用地推地量仅1.33平方公里,按照一般2.5~3的容积率计算,届时的建筑面积也不过300万~400万平方米,最多只够市场消化6个多月。如果明年住宅用地供应量依然没有进一步增加,再加上竣工期间延长到3年至3年半,可以想象未来市场的住宅供应很可能会重新趋向紧张。

  因此,即便今年推出的住宅用地的楼面地价和去年相比降低了很多,但如果据此就断定“未来楼价会更便宜”,未免过于乐观了。

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