2012年中国房地产市场发展回顾
http://www.cction.com 2013-01-21 09:39 中企顾问网
本文导读：新开工面积代表着开发商对未来1-2年房地产市场的预期，因此，要么2013年全国商品房销售继续减速，要么2013年全国房地产市场会由于供给萎缩的原因而造成房价的持续上涨，我们认为，出现后者的概率较大。
一、房地产开发投资情况
1、房地产开发投资增速有所回落
2012年1-12月，全国完成房地产开发投资71804亿元，同比增长16.2%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。本月，房地产开发投资占固定资产投资的比例为19.68%，比1-11月占比小幅下降了0.17个百分点。从近几年的统计规律来看，近年来每年的12月份，房地产开发投资增速都有所回落，本月房地产开发投资增速有所回落，也符合这种规律。预计2013年房地产开发投资增速会比2012年有所提高，但估计不太会高于20%。
2、房屋新开工面积增速10多年来首次出现负增长，未来供给萎缩
2012年1-12月，全国房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点；房屋新开工面积177334万平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份扩大0.1个百分点；房屋竣工面积99425万平方米，增长7.3%，增速比1-11月份回落6.8个百分点。从近几年的统计规律来看，近年来每年的12月份，房屋新开工面积等指标都有所回落，本月这些指标有所回落，也符合这种规律。全年来看，2012年房地产新开工面积增速自1998年来首次出现负增长，而且是在商品房销售保持正增长的情况下出现的，值得深入思考。新开工面积代表着开发商对未来1-2年房地产市场的预期，因此，要么2013年全国商品房销售继续减速，要么2013年全国房地产市场会由于供给萎缩的原因而造成房价的持续上涨，我们认为，出现后者的概率较大。
3、房地产开发投资资金来源连续3年回落
2012年1-12月份，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比上年增长12.7%，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2011年回落4.8个百分点。其中，国内贷款14778亿元，增长13.2%；利用外资402亿元，下降48.8%；自筹资金39083亿元，增长11.7%；其他资金42275亿元，增长14.7%。在其他资金中，定金及预收款26558亿元，增长18.2%；个人按揭贷款10524亿元，增长21.3%。房地产开发投资资金来源同比增速在连续几个月触底回升后本月有所回落。这和房地产开发投资以及新开工面积等指标一样，近几年来都是12月出现增速下降的情况，更多的是统计上的原因。但从全年来看，房地产开发投资资金来源增速已经连续3年回落，这主要和宏观调控密不可分。总体上看，房地产开发投资资金来源增长受到抑制，也将会拖累房地产开发投资的增速。
4、本年土地购置面积和土地成交价款大幅回落，地价高位暂时企稳
2012年1-12月份，全国房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，同比下降19.5%，降幅比1-11月份扩大4.7个百分点；土地成交价款7410亿元，下降16.7%，降幅扩大6.4个百分点。从平均成交土地价格来看，土地价格在高位有所企稳。从全年来看，2012年全国房地产开发企业购置土地面积和金额的增速创出了2005年来的最大跌幅，这意味着未来2年的房地产市场潜在供给会下降。从2005年来的统计规律来看，每当出现房地产开发企业土地购置面积增速负增长的时候，次年的房价就会面临较大的上涨压力，我们预计2013年也将面临较大的房价上涨的压力。
二、全国商品房销售情况
十二月份市场成交基本符合预期，市场信心稳定
2012年1-12月份，全国商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，比上月下降了0.3个百分点。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1-11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点；其中，住宅销售额增长10.9%，增速比上月下降了0.5个百分点。从全年来看，全国商品房销售面积的潜在增速已经由2位数下降到个位数的增长水平，这说明房地产市场已经逐步由快速增长阶段向平稳增长阶段转变。
三、国房景气指数
2012年12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.59，比上月回落了0.12个百分点，比2011年同期下降3.3点。
中企顾问网分析认为，2013年全国商品房销售面积预计能够继续保持平稳增长的态势并保持个位数的小幅增长；从供给面上看，由于2012年新开工面积和土地购置面积都出现了近年来少有的负增长，房地产市场的潜在供给能力将会下降，因此，2013年房价可能会面临较大的上涨压力。
《2013-2017年中国房地产信托行业发展态势及投资前景预测报告》指出：2013年政策依然是市场演变的最大不确定因素，目前来看，政府短期内再度出台更加严厉的调控政策的可能性越来越小，比如原先预计的2013年房产税试点扩大的可能已经被政府官员的讲话证实可能性不大了，这样的话，短期内房地产市场将会面临难得的政策真空期。
1、房地产开发投资增速有所回落
2012年1-12月，全国完成房地产开发投资71804亿元，同比增长16.2%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。本月，房地产开发投资占固定资产投资的比例为19.68%，比1-11月占比小幅下降了0.17个百分点。从近几年的统计规律来看，近年来每年的12月份，房地产开发投资增速都有所回落，本月房地产开发投资增速有所回落，也符合这种规律。预计2013年房地产开发投资增速会比2012年有所提高，但估计不太会高于20%。
2、房屋新开工面积增速10多年来首次出现负增长，未来供给萎缩
2012年1-12月，全国房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点；房屋新开工面积177334万平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份扩大0.1个百分点；房屋竣工面积99425万平方米，增长7.3%，增速比1-11月份回落6.8个百分点。从近几年的统计规律来看，近年来每年的12月份，房屋新开工面积等指标都有所回落，本月这些指标有所回落，也符合这种规律。全年来看，2012年房地产新开工面积增速自1998年来首次出现负增长，而且是在商品房销售保持正增长的情况下出现的，值得深入思考。新开工面积代表着开发商对未来1-2年房地产市场的预期，因此，要么2013年全国商品房销售继续减速，要么2013年全国房地产市场会由于供给萎缩的原因而造成房价的持续上涨，我们认为，出现后者的概率较大。
3、房地产开发投资资金来源连续3年回落
2012年1-12月份，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比上年增长12.7%，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2011年回落4.8个百分点。其中，国内贷款14778亿元，增长13.2%；利用外资402亿元，下降48.8%；自筹资金39083亿元，增长11.7%；其他资金42275亿元，增长14.7%。在其他资金中，定金及预收款26558亿元，增长18.2%；个人按揭贷款10524亿元，增长21.3%。房地产开发投资资金来源同比增速在连续几个月触底回升后本月有所回落。这和房地产开发投资以及新开工面积等指标一样，近几年来都是12月出现增速下降的情况，更多的是统计上的原因。但从全年来看，房地产开发投资资金来源增速已经连续3年回落，这主要和宏观调控密不可分。总体上看，房地产开发投资资金来源增长受到抑制，也将会拖累房地产开发投资的增速。
4、本年土地购置面积和土地成交价款大幅回落，地价高位暂时企稳
2012年1-12月份，全国房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，同比下降19.5%，降幅比1-11月份扩大4.7个百分点；土地成交价款7410亿元，下降16.7%，降幅扩大6.4个百分点。从平均成交土地价格来看，土地价格在高位有所企稳。从全年来看，2012年全国房地产开发企业购置土地面积和金额的增速创出了2005年来的最大跌幅，这意味着未来2年的房地产市场潜在供给会下降。从2005年来的统计规律来看，每当出现房地产开发企业土地购置面积增速负增长的时候，次年的房价就会面临较大的上涨压力，我们预计2013年也将面临较大的房价上涨的压力。
二、全国商品房销售情况
十二月份市场成交基本符合预期，市场信心稳定
2012年1-12月份，全国商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，比上月下降了0.3个百分点。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1-11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点；其中，住宅销售额增长10.9%，增速比上月下降了0.5个百分点。从全年来看，全国商品房销售面积的潜在增速已经由2位数下降到个位数的增长水平，这说明房地产市场已经逐步由快速增长阶段向平稳增长阶段转变。
三、国房景气指数
2012年12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.59，比上月回落了0.12个百分点，比2011年同期下降3.3点。
中企顾问网分析认为，2013年全国商品房销售面积预计能够继续保持平稳增长的态势并保持个位数的小幅增长；从供给面上看，由于2012年新开工面积和土地购置面积都出现了近年来少有的负增长，房地产市场的潜在供给能力将会下降，因此，2013年房价可能会面临较大的上涨压力。
《2013-2017年中国房地产信托行业发展态势及投资前景预测报告》指出：2013年政策依然是市场演变的最大不确定因素，目前来看，政府短期内再度出台更加严厉的调控政策的可能性越来越小，比如原先预计的2013年房产税试点扩大的可能已经被政府官员的讲话证实可能性不大了，这样的话，短期内房地产市场将会面临难得的政策真空期。
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