2013年中国城市房价走势分析

     一、供给方面的原因

     1.城市土地供应本身有限

     国家为了保障粮食安全规定了18亿亩耕地红线，大约占了国土面积的12%。而农村用地约占国土面积的1.75%。我国城镇建成区的面积为3.84万平方公里，大概是我国土地面积的0.36%，但是却居住了6.02亿人口。可见，国家安排给城市的土地资源实在有限。

     2.政府对土地供给的控制，减少了土地供给与城市住房供给

     我国如今实行的是社会主义土地公有制，虽然土地所有权无法转让和买卖，但是它的使用权是可以转让的。政府通过招标、拍卖、挂牌的方式转移土地使用权，每年由转让土地获得的收入是政府财政收入的主要来源之一。

     由于土地受地方政府掌控，为了追求政绩和利益，一些地方政府会选择出价高的人供给土地。因此，土地价格越来越高，有利于地方政府。政府为了保证土地价格保持在较高的水平，必须控制土地供给，导致土地供应增加小于居民需求的增加，因此房价持续上涨。

     3.房产开发过程产生的费用

     房地产市场参与者包括买卖双方、政府机构、金融机构与中介机构，等等，他们提供服务都会产生一定费用。有些费用，比如城市基础设施配套费等税费人们异议颇多；项目审批环节过多和招投标过程容易滋生腐败；工程造价管理存在漏洞导致与实际造价有出入；开发商花费巨额广告费宣传促销。这些不合理的费用都纳入房地产价格，自然拉高了房价。

     相关市场调研报告请见中企顾问网发布的《2014-2019年中国房地产行业监测与发展前景评估报告》

     二、需求方面的原因

     1.货币供应量

     一般来说，短期货币供给的增加，会增加总需求，进而推动物价上升。从需求方面考虑，货币供应量影响着居民的购买水平，增加货币供应量能刺激购房需求，拉升房地产价格。从供给考虑，货币供给量影响房地产信贷规模，房地产开发刺激供给，降低房地产价格。但是短期的房地产市场的供给是无弹性的，其对房地产价格的影响小于购房需求的影响。所以，房地产价格和货币供应量成正相关关系。因此，随着近年来我国货币供应量的不断增加，房地产价格必然被推高。

     2.国内投资渠道很少

     随着经济知识的普及，“投资”这个经济活动开始被人们关注，但普通民众对投资的渠道还是不甚了解。目前对房价的心里预期和“羊群效应”这两个心理活动引导着人们的投资方向。近年来，商品房价格一直处于上升趋势，房地产越炒越热，使人们产生了这样一个心理预期：房价一定会涨。“羊群效应”即“从众效应”，国民想要投资而又担心投资风险，看到其他人都投资房地产，于是随大流投资房地产。

     研究部认为投机需求的产生暴露了国民投资渠道的短缺，国民投资资金大量用来购买商品房，商品房价格也节节攀升。

     3.农民进城工作与生活对住房需求的增加

     城市化过程中，大量的农民选择进城打工，但是他们没有固定的职业和住所，每年只有春节十几天回家探亲。他们也希望有个稳定的住所，家人天天团聚，在城市有一套自己的房子是他们迫切的需求。由于本身收入较少和高房价的限制，大部分农民工都是居无定所。

     4.收入增加，城市原住民购房以改善生活条件

     很多城市原住民的住房都是几十年前建造的，房屋面积较小。随着家庭人口增加，比如很多三代同堂的情况，居住条件就十分的差。或者一些原房产处于城市郊区，交通落后堵塞，严重妨碍了正常的生活工作。因此，众多原住民为了改善生活而购房的欲望日益增加。