2010-2015年长沙房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告

      2009年，购房需求集中爆发，新开工面积减少，成交面积翻番。全市商品房成交1776.6万平方米，同比增长132.04%，创历史最高纪录。2009年，全市商品房施工面积为5312.18万平方米，同比上升8.87%，其中新开工面积为1751.35万平方米，同比减少10.61%，竣工面积为1759.2万平方米，同比增长28.8%。2008年成交低迷的销售形势，导致市场出现明显供大于求的状况，开发企业及时调整建设进度，减少了新开工面积。但随着2009年销售形势好转，资金回笼加快，开发企业又逐步加快建设的进度，2009年下半年的新开工面积比上半年增长近一倍，也直接带动了全年竣工面积的大幅增加。虽然新开工面积较2008年有所下降，但全市商品房成交面积高达1776.6万平方米，同比增长132.04%；批准预售面积为1214.25万平方米，同比减少29.92%。由于2008年成交低迷，2009年现房的市场供应量增加。在成交面积中，现房销售占24.64%，而前几年仅占15%左右。
      2009年，全市内五区90平方米以下的套型施工面积所占比例较往年有明显增长，已由2006年的16%增长至2009年的35%左右，但小户型仍旧供不应求。在2008年12月底统计的空置情况中，120平方米以上套型的空置住宅，占所有住宅滞销面积的74.93%，占所有住宅滞销套数的56.37%。而90平方米以下套型的住宅，仅占所有住宅滞销面积的9.23%，占所有住宅滞销套数的25.61%。目前房地产市场大户型供应量过大，中小户型房源供应不足。从楼盘所在区域来看，由于生活配套齐全、交通便利等因素，二环以内的项目销售旺盛，未售面积较小；相反，在三环以外的城郊接合部的项目，因为交通、购物、生活配套、就学、医疗设施的不完善，致使楼盘销售不畅，未售面积较大，开发企业资金紧张，项目施工进度缓慢、销售压力大。全市仅规划总建筑面积30万平方米以上的项目就有149个，全市规划总建筑面积达到了9348.04万平方米，其中待建面积高达7030.08万平方米；同时，至2009年12月底，全市仍有623.21万平方米的空置面积，同比增长23.3%。其中住宅空置面积303.48万平方米，占48.7%。这说明在今后几年中，长沙仍有较大的市场供应可以满足市场的需求。同时，充足的房源供应也有利于防止房价过快上涨。
      长沙最近开通了高铁，地铁也在建设。全国有地铁建设的城市应该是10个，像西安、武汉等每一个有地铁建设规划或开通地铁的城市，西安房价是6000-7000元/平方米，长沙也在建设地铁，是10个城市之中的一个。那么，长沙的城市建设，有了高铁、地铁，人们的活动半径就越来越大了，随着城市的发展人口也会越来越集中，还有资金的转移，如果一线城市的地产有泡沫，可能会把资金转向长沙这样的二线、三线城市，长沙的房价应该是稳中有升，还有通货膨胀预期，房产是资金最安全的堡垒。2010年下半年的房价应该会突破5000元/平方米。2010年的经济应该是刺激政策，不会收缩，政策要支持自住购房，只是打击投机客户。当然，国家也会造更多的安居工程。但是，现在很多的中国人都比以前有钱了。有了钱的人一般都会先买房子，然后再做一点组合投资，这也是看好房地产市场的一个原因。
      本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、长沙市统计局、长沙市国土资源局、长沙市房产管理局、长沙市房地产经纪协会、长沙住宅与房地产业协会、长沙房地产信息中心、国内外相关刊物杂志的基础信息以及长沙房地产研究单位等公布和提供的大量资料，结合对长沙房地产相关企业的实地调查，对长沙房地产行业发展现状与前景、市场竞争格局与形势、赢利水平与企业发展、投资策略与风险预警、发展趋势与规划建议等进行深入研究，并重点分析了长沙房地产行业的前景与风险。报告揭示了长沙房地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

目 录

CONTENTS

第一部分 发展现状与前景分析
第一章 全球房地产市场发展分析
第一节 2009-2010年世界房地产市场分析
一、2009年世界房地产市场发展分析
二、2009年世界房地产市场走势分析
三、2009年全球房地产市场交易情况
四、2010年全球房地产市场情况分析
第二节 中美房地产市场发展对世界的影响分析
一、中美房地产对各资源供应国的影响
二、中美房地产对世界经济发展的影响
三、中国房地产对各行业发展的影响分析
四、中国房地产市场对全球经济复苏的影响
第三节 世界房地产对世界经济复苏的重要意义
一、2010年全球房地产市场分析预测
二、2010年全球房地产市场复苏预测
三、2010年美国房地产市场分析预测
四、房地产对世界经济复苏的重要意义

第二章 我国房地产市场发展分析
第一节 中国房地产供需分析
一、住房潜在需求分析
二、我国购置未开发土地情况
三、我国房地产价格情况分析
四、我国房地产市场调整分析
五、我国房地产购买力分析
第二节 2009年房地产市场运行分析
一、2009年中国房地产市场整体情况
二、2009年中国房地产市场热点问题
三、2009年房地产开发完成情况
四、2009年商品房销售和空置情况
五、2009年房地产开发企业资金来源情况
六、2009年全国房地产开发景气指数
七、2009年四季度企业景气指数分析
第三节 2009年我国大中城市房屋市场销售价格指数
一、2009年1季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
二、2009年2季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
三、2009年3季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
四、2009年4季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
第四节 2010年1月全国房地产市场运行情况
一、2010年1月房地产开发完成情况
二、2010年1月商品房销售情况
三、2010年1月房地产开发企业资金来源情况
四、2010年1月全国房地产开发景气指数
五、2010年1月大中城市房屋市场销售价格指数
第五节 2010年中国房地产市场发展分析
一、2010年中国房地产行业发展概述
二、2010年中国房地产全行业发展形势
三、2010年我国房地产调整空间情况
四、2010年中国房地产市场调控分析
五、2010年中国房地产市场发展的关键
第六节 2010年房地产市场形势分析与影响因素
一、2010年我国房地产市场形势分析
二、2010年房地产市场影响因素分析
三、2010年房地产市场政策环境分析
四、对我国房地产政策建议

第三章 长沙房地产行业发展分析
第一节 长沙土地市场分析
一、2008年长沙土地市场状况
二、2009年上半年长沙土地市场状况
三、2009年下半年长沙土地市场状况
四、2010年1月份长沙土地市场状况
第二节 2009-2010年长沙房地产市场分析
一、2009年1季度长沙房地产市场分析
二、2009年2季度长沙房地产市场分析
三、2009年3季度长沙房地产市场分析
四、2009年4季度长沙房地产市场分析
五、2010年1月份长沙房地产市场分析
第三节 2009-2010年长沙房地产市场供需分析
一、2009-2010年长沙房地产市场供给总量分析
二、2009-2010年长沙房地产市场供给结构分析
三、2009-2010年长沙房地产市场需求总量分析
四、2009-2010年长沙房地产市场需求结构分析
五、2009-2010年长沙房地产市场供需平衡分析
六、2009-2010年长沙房地产市场价格走势分析

第四章 长沙房地产细分市场分析
第一节 2009-2010年长沙住宅市场分析
一、2009年1季度长沙住宅市场分析
二、2009年2季度长沙住宅市场分析
三、2009年3季度长沙住宅市场分析
四、2009年4季度长沙住宅市场分析
五、2010年1月份长沙住宅市场分析
第二节 2009-2010年长沙二手房市场分析
一、2009年1季度长沙二手房市场分析
二、2009年2季度长沙二手房市场分析
三、2009年3季度长沙二手房市场分析
四、2009年4季度长沙二手房市场分析
五、2010年1月份长沙二手房市场分析
第三节 2009-2010年长沙写字楼市场分析
一、2009年1季度长沙写字楼市场分析
二、2009年2季度长沙写字楼市场分析
三、2009年3季度长沙写字楼市场分析
四、2009年4季度长沙写字楼市场分析
五、2010年1月份长沙写字楼市场分析
第四节 2009-2010年长沙商业地产市场分析
一、2009年1季度长沙商业地产市场分析
二、2009年2季度长沙商业地产市场分析
三、2009年3季度长沙商业地产市场分析
四、2009年4季度长沙商业地产市场分析
五、2010年1月份长沙商业地产市场分析

第五章 2009-2010年长沙房地产消费市场分析
第一节 长沙房地产消费者收入分析
一、长沙人口、人民生活分析
二、2009-2010年长沙消费者收入水平
三、2009-2010年长沙消费者信心指数分析
第二节 长沙房地产场消费需求分析
一、长沙房地产市场的消费需求变化
二、长沙房地产行业的需求情况分析
三、2010年长沙房地产市场消费需求分析
第三节 2010年长沙房地产消费者调查
一、房地产消费者对现时楼价的评价
二、房地产消费者对上半年楼价走势预期
三、房地产消费者预期楼价走势分析
四、房地产消费者购房计划调查
五、房地产消费者中主导消费群体
六、房地产消费者中购买主力群体
七、房地产消费者二次购房情况调查
八、房地产消费者购房首选区域
九、房地产消费者购房心理价位区间
十、房地产消费者的消费信心调查

第六章 长沙房地产行业投资与发展前景分析
第一节 2009年长沙房地产行业投资情况分析
一、2009年总体投资结构
二、2009年投资规模情况
三、2009年投资增速情况
四、2009年分行业投资分析
五、2009年分地区投资分析
第二节 长沙房地产行业投资机会分析
一、长沙房地产投资项目分析
二、可以投资的长沙房地产模式
三、2010年长沙房地产投资机会
四、2010年长沙房地产细分行业投资机会
五、2010-2015年长沙房地产投资新方向
第三节 长沙房地产行业发展前景分析
一、长沙房地产市场发展前景分析
二、长沙房地产市场蕴藏的商机分析
三、金融危机后长沙房地产市场的发展前景
四、2010年长沙房地产市场面临的发展商机
五、2010-2015年长沙房地产市场面临的发展商机

第二部分 市场竞争格局与形势
第七章 长沙房地产行业竞争格局分析
第一节 我国房地产竞争分析
一、2009年房地产市场竞争形势分析
二、2009年房地产竞争性的供给市场分析
三、2009年我国房地产市场增加竞争的必要性
第二节 长沙房地产竞争分析
一、2009年长沙房地产市场竞争情况分析
二、2009年长沙房地产竞争性的供给市场
三、2010年长沙房地产市场竞争形势分析
第三节 长沙房地产行业集中度分析
一、2009年长沙房地产市场集中度分析
二、2009年长沙房地产企业集中度分析
三、2009年长沙房地产区域集中度分析
第四节 长沙房地产行业竞争格局分析
一、2009-2010年SWOT分析
二、2009年长沙房地产行业竞争分析
三、2009-2010年长沙房地产市场竞争分析
四、2010-2015年长沙主要房地产企业动向
五、2010-2015年长沙房地产竞争策略分析

第八章 2009-2010年长沙房地产行业发展形势分析
第一节 长沙房地产行业发展概况
一、长沙房地产行业发展特点分析
二、长沙房地产行业投资现状分析
三、长沙房地产行业总产值分析
第二节 2009-2010年长沙房地产行业市场情况分析
一、长沙房地产行业市场发展分析
二、长沙房地产市场存在的问题
三、长沙房地产市场规模分析
第三节 2009-2010年长沙房地产产销状况分析
一、长沙房地产供给分析
二、长沙房地产销量分析
三、长沙房地产市场需求分析

第三部分 赢利水平与企业分析
第九章 长沙房地产行业整体运行指标分析
第一节 2009-2010年长沙房地产行业总体规模分析
一、企业数量结构分析
二、行业规模情况分析
第二节 2009-2010年长沙房地产行业产销分析
一、行业供给情况总体分析
二、行业销售收入总体分析
第三节 2009-2010年长沙房地产行业财务指标总体分析
一、行业盈利能力分析
二、行业偿债能力分析
三、行业营运能力分析
四、行业发展能力分析

第十章 长沙房地产行业赢利水平分析
第一节 成本分析
一、2009-2010年长沙房地产原材料价格走势
二、2009-2010年长沙房地产行业人工成本分析
三、2009-2010年长沙房地产行业营销成本分析
第二节 产销运存分析
一、2009-2010年长沙房地产行业产销情况
二、2009-2010年长沙房地产行业存量情况
三、2009-2010年长沙房地产行业资金周转情况
第三节 盈利水平分析
一、2009-2010年长沙房地产行业价格走势
二、2009-2010年长沙房地产行业营业收入情况
三、2009-2010年长沙房地产行业毛利率情况
四、2009-2010年长沙房地产行业赢利能力
五、2009-2010年长沙房地产行业赢利水平
六、2010-2015年长沙房地产行业赢利预测

第十一章 长沙房地产重点企业发展分析
第一节 长沙丰升置业有限责任公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第二节 长沙德利华房地产开发有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第三节 湖南省天元房地产开发有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第四节 长沙万利房地产开发公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第五节 长沙宏程房地产开发有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第六节 长沙长大房地产开发有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第七节 湖南中嘉房地产开发有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第八节 湖南诚兴投资置业有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第九节 长沙景源房地产开发有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第十节 长沙丰升置业有限责任公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险

第四部分 投资策略与风险预警
第十二章 中国房地产行业投融资与并购分析
第一节 中国房地产行业投融资与并购背景分析
一、房地产市场进入退出门槛分析
二、宏观政策规范完善房地产市场
三、一线城市房地产市场情况分析
四、二三线城市房地产的需求分析
第二节 中国房地产行业投融资与并购现状分析
一、金融与房地产结合发展模式
二、房地产投资情况分析
三、外资进入房地产市场的特征
四、外资关注重点
第三节 中国房地产行业投融资与并购趋势分析
一、宏观调控对房地产市场影响趋势
二、海外房地产投资基金市场影响力趋势
第四节 中国房地产行业投融资与并购案例比较
一、业外资本投融资与并购案例分析
二、国际资本投融资与并购案例分析
三、业内企业投融资与并购案例分析

第十三章 长沙房地产行业投资策略分析
第一节 行业发展特征
一、行业的周期性
二、行业的区域性
三、行业的上下游
四、行业经营模式
第二节 行业投资形势分析
一、行业发展格局
二、行业进入壁垒
三、行业SWOT分析
四、行业五力模型分析
第三节 长沙房地产行业投资效益分析
一、2009-2010年长沙房地产行业投资状况
二、2009-2010年长沙房地产行业投资效益
三、2010-2015年长沙房地产行业投资方向
四、2010-2015年长沙房地产行业投资建议
第四节 长沙房地产行业投资策略研究
一、2009年长沙房地产行业投资策略
二、2010年长沙房地产行业投资策略
三、2010-2015年长沙房地产行业投资策略
四、2010-2015年长沙房地产细分行业投资策略

第十四章 长沙房地产行业投资风险预警
第一节 影响长沙房地产行业发展的主要因素
一、2010年影响长沙房地产行业运行的有利因素
二、2010年影响长沙房地产行业运行的稳定因素
三、2010年影响长沙房地产行业运行的不利因素
四、2010年长沙房地产行业发展面临的挑战分析
五、2010年长沙房地产行业发展面临的机遇分析
第二节 长沙房地产行业投资风险预警
一、2010-2015年长沙房地产行业市场风险预测
二、2010-2015年长沙房地产行业政策风险预测
三、2010-2015年长沙房地产行业经营风险预测
四、2010-2015年长沙房地产行业技术风险预测
五、2010-2015年长沙房地产行业竞争风险预测
六、2010-2015年长沙房地产行业其他风险预测

第五部分 发展趋势与规划建议
第十五章 长沙房地产行业发展趋势分析
第一节 我国房地产市场走势分析
一、全国房地产市场总体形势
二、全国一二三线城市房地产市场形势
三、我国房地产主要区域市场形势
四、2010-2015年我国房地产市场走势
第二节 2010-2015年长沙房地产市场趋势分析
一、2008-2009年长沙房地产市场趋势总结
二、2009-2010年长沙房地产市场趋势总结
三、2010-2015年长沙房地产发展趋势分析
第三节 2010-2015年长沙房地产行业供需预测
一、2010-2015年长沙房地产供给预测
二、2010-2015年长沙房地产需求预测
三、2010-2015年长沙房地产价格预测
第四节 2010-2015年长沙房地产行业规划建议
一、2010-2015年长沙房地产行业整体规划
二、2010-2015年长沙房地产行业发展预测
三、2010-2015年长沙房地产行业规划建议

第十六章 长沙房地产企业管理策略建议
第一节 销售策略分析
一、媒介选择策略分析
二、产品定位策略分析
三、企业宣传策略分析
第二节 提高长沙房地产企业竞争力的策略
一、提高长沙房地产企业核心竞争力的对策
二、长沙房地产企业提升竞争力的主要方向
三、影响长沙房地产企业核心竞争力的因素及提升途径
四、提高长沙房地产企业竞争力的策略
第三节 对长沙房地产品牌的战略思考
一、长沙房地产实施品牌战略的意义
二、长沙房地产企业品牌的现状分析
三、长沙房地产企业的品牌战略研究
四、长沙房地产品牌战略管理的策略

图表目录
图表：2009-2010年长沙房地产行业市场规模
图表：2009-2010年长沙房地产重要数据指标比较
图表：2009-2010年长沙房地产行业销售情况分析
图表：2009-2010年长沙房地产行业利润情况分析
图表：2009-2010年长沙房地产行业资产情况分析
图表：2010-2015年长沙房地产市场价格走势预测
图表：2009年1-12月全国房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月东部地区房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月中部地区房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月西部地区房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月全国商品房销售情况
图表：2009年1-12月东部地区商品房销售情况
图表：2009年1-12月中部地区商品房销售情况
图表：2009年1-12月西部地区商品房销售情况
图表：2010年1月全国房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月东部地区房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月中部地区房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月西部地区房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月全国商品房销售情况
图表：2010年1月东部地区商品房销售情况
图表：2010年1月中部地区商品房销售情况
图表：2010年1月西部地区商品房销售情况
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（1）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（2）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（1）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（2）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（1）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（2）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）
图表：长沙消费者购房的原因
图表：长沙消费者对购房方式选择
图表：长沙消费者目前居住情况
图表：2010年长沙消费者购房计划
图表：长沙消费者购房选择的房款支付方式
图表：长沙消费者一直未购房的原因
图表：长沙消费者选房容易受影响的因素
图表：长沙购房消费者的收入情况
图表：长沙消费者购房的价位选择
图表：2010年长沙有购房计划的消费者所占比例
图表：2010年长沙准备二次购房的消费者所占比例
图表：长沙消费者购房用途
图表：2010年长沙消费者购房选择的区域
图表：长沙消费者购房选择的居住环线位置
图表：2010年长沙消费者准备购买何种类型的房屋
图表：2010年长沙购房消费者能够接受的价格范围
图表：2010年长沙购房消费者预测长沙整体房价走势
图表：2010年长沙购房消费者家庭月收入状况
图表：2010年长沙消费者影响购房的原因
图表：2010年长沙购房消费者容易受哪些项目选择的影响
图表：2010年长沙消费者选择购房付款方式情况
图表：2008年长沙楼盘销售排行榜
图表：2010年长沙主城区新发预售证
图表：2009年1-12月长沙主城区商品房供需套数
图表：2009年1-12月长沙主城区商品房供需面积
图表：2009年1-12月长沙主城区商品房户均面积
图表：2009年12月长沙各种物业房源销售情况
图表：2009年12月长沙各行政区成交情况
图表：2009年12月长沙各城区成交情况
图表：2009年12月长沙各行政区二手房成交量
图表：2009年12月长沙主城区新开楼盘一览
图表：2009年12月长沙各行政区开盘情况
图表：2009年12月长沙主城区新开楼盘价格情况
图表：2009年12月长沙郊区新开楼盘
图表：2009年1-12月长沙二手房成交量走势图
图表：2009年1-12月长沙各区域二手房成交均价走势图
图表：2009年1-12月长沙二手房买卖交易套型分布图
图表：2009年1-12月长沙二手房购买人群年龄分布图