2010-2015年珠海房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告

        2009年，珠海市房地产市场与全国一样创出惊人奇迹，全年房价不断攀升，商品房销售大幅增长。全市商品房销售面积280.4万平方米，对比2008年增长60.9%，增幅比全省高15.1个百分点，在全省排名第8位；销售金额209.9亿元，对比楼市最火爆的2007年，仅减少6亿元。2009年全市新建商品房销售面积280.44万平方米，同比增长60.9%，其中商品住宅销售面积271.9万平方米，同比增长70%。2009年珠海“利好”频频催旺楼市：珠海一批重大项目相继动工，横琴新区总体开发启动，珠中江一体化的推进，港珠澳大桥正式开始建设等，让低迷了一年多的珠海房地产市场在2009年快速复苏。刚性需求、投资需求、投机需求纷纷涌入市场，珠海房地产市场重现了2007年高峰期的繁荣热闹景象，特别是下半年的最后几个月，房地产市场相当火爆，排队购房、购号现象再次出现，不少楼盘推出立即被抢购一空，市场成交大幅增加。
        2009年的珠海二手楼市，是行情波澜壮阔、参与各方情绪荡漾的一年。2009年珠海二手住房市场的火爆，在交易面积和交易金额两个方面得以体现。数据显示：2009年1-11月，珠海二手住房交易面积为148万平方米，同比增长104%，大于新建商品住房62%的增速，可谓放量增长。二手住房交易金额为60亿元，同比增长148.7%。从前11个月来看，珠海二手住房的交易面积呈现出两个峰值，第一个峰值出现在7月份，年初1月的交易面积仅为6.3万平方米，此后以平均每月上涨2万平方米的速度一路上涨，到7月份二手住房的交易面积为18.28万平方米。此后受秋季新盘开盘及国庆观望情绪的影响，8、9、10月份出现了小幅回落。11月，珠海二手住房交易再度火爆，由10月的12.23万平方米激增到19.59万平方米，是1月份成交面积的3倍。二手住房价格在火热的交易气氛中一升再升，年初2月份二手住房的交易均价仅为 3333元/平方米，不到半年，7月份的交易均价就上涨到4180元/平方米，此后有所调整，但到了11月份，交易均价超过7月的高点，为4239元/平方米，此时的价格比起2月份阶段低点已是上涨了27%。
        港珠澳大桥建成通车后，珠海将由交通末梢转变为交通枢纽，其在珠江西岸的核心地位彰显。交通改善必然会增强城市的配套功能，提升其房地产市场的外部性并延长购房半径。这对于珠海的房地产市场而言，无疑是一重大利好。2009年以来，尤其是港珠澳大桥年底开工的消息传出，珠海市房地产业快速复苏。春节过后，珠海商品房销售出现了“小阳春”，而下半年来，房地产市场价量齐升。珠海具有独特的区位、环境和特区品牌优势，加上港珠澳大桥及其它大型项目的落实，珠海交通枢纽逐步建成，人们往来于香港、澳门之间更加便捷，港澳居民定会成为珠海楼市的生力军。一直以来澳门人在珠海置业比例较高，港珠澳大桥的贯通将进一步降低两地通行的交通成本，增强澳门人来珠海置业的吸引力，而澳门的经济发展和人口增长在2004年后开始提速，对住宅产生的引致需求也相应提升。澳门近年房价上涨迅速，目前约是珠海房价的4倍，比价效应的凸显对澳门人来珠海购房的吸引力进一步增强。而外部经济在2010年的恢复也将提高澳门消费者的购买能力，珠海住宅市场的有效需求会得到实质提升。而香港是国际金融中心，港珠澳大桥开通后增加港珠之间流通的便捷性，促进珠海楼市的繁荣。
        本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、珠海市统计局、珠海市国土资源局、珠海市房产管理局、珠海市房地产经纪协会、珠海住宅与房地产业协会、珠海房地产信息中心、国内外相关刊物杂志的基础信息以及珠海房地产研究单位等公布和提供的大量资料，结合对珠海房地产相关企业的实地调查，对珠海房地产行业发展现状与前景、市场竞争格局与形势、赢利水平与企业发展、投资策略与风险预警、发展趋势与规划建议等进行深入研究，并重点分析了珠海房地产行业的前景与风险。报告揭示了珠海房地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

目 录

CONTENTS

第一部分 发展现状与前景分析
第一章 全球房地产市场发展分析
第一节 2009-2010年世界房地产市场分析
一、2009年世界房地产市场发展分析
二、2009年世界房地产市场走势分析
三、2009年全球房地产市场交易情况
四、2010年全球房地产市场情况分析
第二节 中美房地产市场发展对世界的影响分析
一、中美房地产对各资源供应国的影响
二、中美房地产对世界经济发展的影响
三、中国房地产对各行业发展的影响分析
四、中国房地产市场对全球经济复苏的影响
第三节 世界房地产对世界经济复苏的重要意义
一、2010年全球房地产市场分析预测
二、2010年全球房地产市场复苏预测
三、2010年美国房地产市场分析预测
四、房地产对世界经济复苏的重要意义

第二章 我国房地产市场发展分析
第一节 中国房地产供需分析
一、住房潜在需求分析
二、我国购置未开发土地情况
三、我国房地产价格情况分析
四、我国房地产市场调整分析
五、我国房地产购买力分析
第二节 2009年房地产市场运行分析
一、2009年中国房地产市场整体情况
二、2009年中国房地产市场热点问题
三、2009年房地产开发完成情况
四、2009年商品房销售和空置情况
五、2009年房地产开发企业资金来源情况
六、2009年全国房地产开发景气指数
七、2009年四季度企业景气指数分析
第三节 2009年我国大中城市房屋市场销售价格指数
一、2009年1季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
二、2009年2季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
三、2009年3季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
四、2009年4季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
第四节 2010年1月全国房地产市场运行情况
一、2010年1月房地产开发完成情况
二、2010年1月商品房销售情况
三、2010年1月房地产开发企业资金来源情况
四、2010年1月全国房地产开发景气指数
五、2010年1月大中城市房屋市场销售价格指数
第五节 2010年中国房地产市场发展分析
一、2010年中国房地产行业发展概述
二、2010年中国房地产全行业发展形势
三、2010年我国房地产调整空间情况
四、2010年中国房地产市场调控分析
五、2010年中国房地产市场发展的关键
第六节 2010年房地产市场形势分析与影响因素
一、2010年我国房地产市场形势分析
二、2010年房地产市场影响因素分析
三、2010年房地产市场政策环境分析
四、对我国房地产政策建议

第三章 珠海房地产行业发展分析
第一节 珠海房地产政策分析
一、2009年全国房地产政策分析
二、2009年珠海房地产政策分析
三、2010年全国房地产政策分析
四、2010年珠海房地产政策分析
五、对珠海房地产市场的影响
第二节 珠海土地市场分析
一、2008年珠海土地市场状况
二、2009年上半年珠海土地市场状况
三、2009年下半年珠海土地市场状况
四、2010年1月份珠海土地市场状况
第三节 2009-2010年珠海房地产市场分析
一、2009年1季度珠海房地产市场分析
二、2009年2季度珠海房地产市场分析
三、2009年3季度珠海房地产市场分析
四、2009年4季度珠海房地产市场分析
五、2010年1月份珠海房地产市场分析
第四节 2009-2010年珠海房地产市场供需分析
一、2009-2010年珠海房地产市场供给总量分析
二、2009-2010年珠海房地产市场供给结构分析
三、2009-2010年珠海房地产市场需求总量分析
四、2009-2010年珠海房地产市场需求结构分析
五、2009-2010年珠海房地产市场供需平衡分析
六、2009-2010年珠海房地产市场价格走势分析

第四章 珠海房地产细分市场分析
第一节 2009-2010年珠海住宅市场分析
一、2009年1季度珠海住宅市场分析
二、2009年2季度珠海住宅市场分析
三、2009年3季度珠海住宅市场分析
四、2009年4季度珠海住宅市场分析
五、2010年1月份珠海住宅市场分析
第二节 2009-2010年珠海二手房市场分析
一、2009年1季度珠海二手房市场分析
二、2009年2季度珠海二手房市场分析
三、2009年3季度珠海二手房市场分析
四、2009年4季度珠海二手房市场分析
五、2010年1月份珠海二手房市场分析
第三节 2009-2010年珠海写字楼市场分析
一、2009年1季度珠海写字楼市场分析
二、2009年2季度珠海写字楼市场分析
三、2009年3季度珠海写字楼市场分析
四、2009年4季度珠海写字楼市场分析
五、2010年1月份珠海写字楼市场分析
第四节 2009-2010年珠海商业地产市场分析
一、2009年1季度珠海商业地产市场分析
二、2009年2季度珠海商业地产市场分析
三、2009年3季度珠海商业地产市场分析
四、2009年4季度珠海商业地产市场分析
五、2010年1月份珠海商业地产市场分析

第五章 2009-2010年珠海房地产消费市场分析
第一节 珠海房地产消费者收入分析
一、珠海人口、人民生活分析
二、2009-2010年珠海消费者收入水平
三、2009-2010年珠海消费者信心指数分析
第二节 珠海房地产场消费需求分析
一、珠海房地产市场的消费需求变化
二、珠海房地产行业的需求情况分析
三、2010年珠海房地产市场消费需求分析
第三节 2010年珠海房地产消费者调查
一、房地产消费者对现时楼价的评价
二、房地产消费者对上半年楼价走势预期
三、房地产消费者预期楼价走势分析
四、房地产消费者购房计划调查
五、房地产消费者中主导消费群体
六、房地产消费者中购买主力群体
七、房地产消费者二次购房情况调查
八、房地产消费者购房首选区域
九、房地产消费者购房心理价位区间
十、房地产消费者的消费信心调查

第六章 珠海房地产行业投资与发展前景分析
第一节 2009年珠海房地产行业投资情况分析
一、2009年总体投资结构
二、2009年投资规模情况
三、2009年投资增速情况
四、2009年分行业投资分析
五、2009年分地区投资分析
第二节 珠海房地产行业投资机会分析
一、珠海房地产投资项目分析
二、可以投资的珠海房地产模式
三、2010年珠海房地产投资机会
四、2010年珠海房地产细分行业投资机会
五、2010-2015年珠海房地产投资新方向
第三节 珠海房地产行业发展前景分析
一、珠海房地产市场发展前景分析
二、珠海房地产市场蕴藏的商机分析
三、金融危机后珠海房地产市场的发展前景
四、2010年珠海房地产市场面临的发展商机
五、2010-2015年珠海房地产市场面临的发展商机

第二部分 市场竞争格局与形势
第七章 珠海房地产行业竞争格局分析
第一节 我国房地产竞争分析
一、2009年房地产市场竞争形势分析
二、2009年房地产竞争性的供给市场分析
三、2009年我国房地产市场增加竞争的必要性
第二节 珠海房地产竞争分析
一、2009年珠海房地产市场竞争情况分析
二、2009年珠海房地产竞争性的供给市场
三、2010年珠海房地产市场竞争形势分析
第三节 珠海房地产行业集中度分析
一、2009年珠海房地产市场集中度分析
二、2009年珠海房地产企业集中度分析
三、2009年珠海房地产区域集中度分析
第四节 珠海房地产行业竞争格局分析
一、2009-2010年SWOT分析
二、2009年珠海房地产行业竞争分析
三、2009-2010年珠海房地产市场竞争分析
四、2010-2015年珠海主要房地产企业动向
五、2010-2015年珠海房地产竞争策略分析

第八章 2009-2010年珠海房地产行业发展形势分析
第一节 珠海房地产行业发展概况
一、珠海房地产行业发展特点分析
二、珠海房地产行业投资现状分析
三、珠海房地产行业总产值分析
第二节 2009-2010年珠海房地产行业市场情况分析
一、珠海房地产行业市场发展分析
二、珠海房地产市场存在的问题
三、珠海房地产市场规模分析
第三节 2009-2010年珠海房地产产销状况分析
一、珠海房地产供给分析
二、珠海房地产销量分析
三、珠海房地产市场需求分析

第三部分 赢利水平与企业分析
第九章 珠海房地产行业整体运行指标分析
第一节 2009-2010年珠海房地产行业总体规模分析
一、企业数量结构分析
二、行业规模情况分析
第二节 2009-2010年珠海房地产行业产销分析
一、行业供给情况总体分析
二、行业销售收入总体分析
第三节 2009-2010年珠海房地产行业财务指标总体分析
一、行业盈利能力分析
二、行业偿债能力分析
三、行业营运能力分析
四、行业发展能力分析

第十章 珠海房地产行业赢利水平分析
第一节 成本分析
一、2009-2010年珠海房地产原材料价格走势
二、2009-2010年珠海房地产行业人工成本分析
三、2009-2010年珠海房地产行业营销成本分析
第二节 产销运存分析
一、2009-2010年珠海房地产行业产销情况
二、2009-2010年珠海房地产行业存量情况
三、2009-2010年珠海房地产行业资金周转情况
第三节 盈利水平分析
一、2009-2010年珠海房地产行业价格走势
二、2009-2010年珠海房地产行业营业收入情况
三、2009-2010年珠海房地产行业毛利率情况
四、2009-2010年珠海房地产行业赢利能力
五、2009-2010年珠海房地产行业赢利水平
六、2010-2015年珠海房地产行业赢利预测

第十一章 珠海房地产重点企业发展分析
第一节 珠海华发实业股份有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第二节 珠海河畔置业有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第三节 珠海市安雄置业有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第四节 珠海市永兴房产开发有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第五节 珠海市珠冶房地产开发有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第六节 珠海市珠苑房地产开发有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第七节 珠海市永行房产开发有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第八节 珠海市龙旺房地产策划有限公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第九节 珠海市南大置业发展公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险
第十节 珠海市东区房地产开发总公司
一、企业概况
二、2009-2010年经营状况
三、2010-2015年盈利能力分析
四、2010-2015年投资风险

第四部分 投资策略与风险预警
第十二章 中国房地产行业投融资与并购分析
第一节 中国房地产行业投融资与并购背景分析
一、房地产市场进入退出门槛分析
二、宏观政策规范完善房地产市场
三、一线城市房地产市场情况分析
四、二三线城市房地产的需求分析
第二节 中国房地产行业投融资与并购现状分析
一、金融与房地产结合发展模式
二、房地产投资情况分析
三、外资进入房地产市场的特征
四、外资关注重点
第三节 中国房地产行业投融资与并购趋势分析
一、宏观调控对房地产市场影响趋势
二、海外房地产投资基金市场影响力趋势
第四节 中国房地产行业投融资与并购案例比较
一、业外资本投融资与并购案例分析
二、国际资本投融资与并购案例分析
三、业内企业投融资与并购案例分析

第十三章 珠海房地产行业投资策略分析
第一节 行业发展特征
一、行业的周期性
二、行业的区域性
三、行业的上下游
四、行业经营模式
第二节 行业投资形势分析
一、行业发展格局
二、行业进入壁垒
三、行业SWOT分析
四、行业五力模型分析
第三节 珠海房地产行业投资效益分析
一、2009-2010年珠海房地产行业投资状况
二、2009-2010年珠海房地产行业投资效益
三、2010-2015年珠海房地产行业投资方向
四、2010-2015年珠海房地产行业投资建议
第四节 珠海房地产行业投资策略研究
一、2009年珠海房地产行业投资策略
二、2010年珠海房地产行业投资策略
三、2010-2015年珠海房地产行业投资策略
四、2010-2015年珠海房地产细分行业投资策略

第十四章 珠海房地产行业投资风险预警
第一节 影响珠海房地产行业发展的主要因素
一、2010年影响珠海房地产行业运行的有利因素
二、2010年影响珠海房地产行业运行的稳定因素
三、2010年影响珠海房地产行业运行的不利因素
四、2010年珠海房地产行业发展面临的挑战分析
五、2010年珠海房地产行业发展面临的机遇分析
第二节 珠海房地产行业投资风险预警
一、2010-2015年珠海房地产行业市场风险预测
二、2010-2015年珠海房地产行业政策风险预测
三、2010-2015年珠海房地产行业经营风险预测
四、2010-2015年珠海房地产行业技术风险预测
五、2010-2015年珠海房地产行业竞争风险预测
六、2010-2015年珠海房地产行业其他风险预测

第五部分 发展趋势与规划建议
第十五章 珠海房地产行业发展趋势分析
第一节 我国房地产市场走势分析
一、全国房地产市场总体形势
二、全国一二三线城市房地产市场形势
三、我国房地产主要区域市场形势
四、2010-2015年我国房地产市场走势
第二节 2010-2015年珠海房地产市场趋势分析
一、2008-2009年珠海房地产市场趋势总结
二、2009-2010年珠海房地产市场趋势总结
三、2010-2015年珠海房地产发展趋势分析
第三节 2010-2015年珠海房地产行业供需预测
一、2010-2015年珠海房地产供给预测
二、2010-2015年珠海房地产需求预测
三、2010-2015年珠海房地产价格预测
第四节 2010-2015年珠海房地产行业规划建议
一、2010-2015年珠海房地产行业整体规划
二、2010-2015年珠海房地产行业发展预测
三、2010-2015年珠海房地产行业规划建议

第十六章 珠海房地产企业管理策略建议
第一节 销售策略分析
一、媒介选择策略分析
二、产品定位策略分析
三、企业宣传策略分析
第二节 提高珠海房地产企业竞争力的策略
一、提高珠海房地产企业核心竞争力的对策
二、珠海房地产企业提升竞争力的主要方向
三、影响珠海房地产企业核心竞争力的因素及提升途径
四、提高珠海房地产企业竞争力的策略
第三节 对珠海房地产品牌的战略思考
一、珠海房地产实施品牌战略的意义
二、珠海房地产企业品牌的现状分析
三、珠海房地产企业的品牌战略研究
四、珠海房地产品牌战略管理的策略

图表目录
图表：2009-2010年珠海房地产行业市场规模
图表：2009-2010年珠海房地产重要数据指标比较
图表：2009-2010年珠海房地产行业销售情况分析
图表：2009-2010年珠海房地产行业利润情况分析
图表：2009-2010年珠海房地产行业资产情况分析
图表：2010-2015年珠海房地产市场价格走势预测
图表：2009年1-12月全国房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月东部地区房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月中部地区房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月西部地区房地产开发投资完成情况
图表：2009年1-12月全国商品房销售情况
图表：2009年1-12月东部地区商品房销售情况
图表：2009年1-12月中部地区商品房销售情况
图表：2009年1-12月西部地区商品房销售情况
图表：2010年1月全国房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月东部地区房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月中部地区房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月西部地区房地产开发投资完成情况
图表：2010年1月全国商品房销售情况
图表：2010年1月东部地区商品房销售情况
图表：2010年1月中部地区商品房销售情况
图表：2010年1月西部地区商品房销售情况
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（1）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（2）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）
图表：2008年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（1）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（2）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）
图表：2009年1-12月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（1）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（2）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（5）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（6）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（7）
图表：2001年1月份70个大中城市房屋销售价格指数（8）
图表：珠海消费者购房的原因
图表：珠海消费者对购房方式选择
图表：珠海消费者目前居住情况
图表：2010年珠海消费者购房计划
图表：珠海消费者购房选择的房款支付方式
图表：珠海消费者一直未购房的原因
图表：珠海消费者选房容易受影响的因素
图表：珠海购房消费者的收入情况
图表：珠海消费者购房的价位选择
图表：2010年珠海有购房计划的消费者所占比例
图表：2010年珠海准备二次购房的消费者所占比例
图表：珠海消费者购房用途
图表：2010年珠海消费者购房选择的区域
图表：珠海消费者购房选择的居住环线位置
图表：2010年珠海消费者准备购买何种类型的房屋
图表：2010年珠海购房消费者能够接受的价格范围
图表：2010年珠海购房消费者预测珠海整体房价走势
图表：2010年珠海购房消费者家庭月收入状况
图表：2010年珠海消费者影响购房的原因
图表：2010年珠海购房消费者容易受哪些项目选择的影响
图表：2010年珠海消费者选择购房付款方式情况
图表：2008年珠海楼盘销售排行榜
图表：2010年珠海主城区新发预售证
图表：2009年1-12月珠海主城区商品房供需套数
图表：2009年1-12月珠海主城区商品房供需面积
图表：2009年1-12月珠海主城区商品房户均面积
图表：2009年12月珠海各种物业房源销售情况
图表：2009年12月珠海各行政区成交情况
图表：2009年12月珠海各城区成交情况
图表：2009年12月珠海各行政区二手房成交量
图表：2009年12月珠海主城区新开楼盘一览
图表：2009年12月珠海各行政区开盘情况
图表：2009年12月珠海主城区新开楼盘价格情况
图表：2009年12月珠海郊区新开楼盘
图表：2009年1-12月珠海二手房成交量走势图
图表：2009年1-12月珠海各区域二手房成交均价走势图
图表：2009年1-12月珠海二手房买卖交易套型分布图
图表：2009年1-12月珠海二手房购买人群年龄分布图