2013年中国、日本商业地产供给态势对比分析
http://www.cction.com 2013-03-05 09:29 中企顾问网
本文导读：零售行业作为渠道不仅面临商业地产大幅增加的冲击和分流，同时，近几年网购发展异常迅速，也给传统零售业带来巨大压力。
商业地产近几年供给量大幅增加，短期增速大幅回落。受住宅限购、限贷等政策影响，国内商业地产2009年开始进入快速发展期。商业营业用房投资完成额及施工面积基本维持在30%以上，而2012年中期开始，增速明显回落，投资完成额增速回落至25%左右，施工面积增速回落至17%左右；新开工面积和竣工面积增速大幅回落，2012年新开工面积增速回落至6.2%，而竣工面积回落至8%。供给量的大幅回落短期有利于降低供给端的冲击。
展望2013年，宏观经济维持弱复苏，行业需求端趋势向好，但幅度有限，受需求端影响，商业地产供给增速将维持在低位，供给端冲击短期有所减缓。
日本90年代，地产泡沫破灭之后，商业地产增速大幅下降，之后几年增速一直维持在0左右徘徊。从供需角度分析，日本零售行业增长是驱动商业物业增加的主要原因，商业物业新开工面积与社零总额增速具有显著相关性。
国内商业地产增速与社零总额增速相关性并不明显，但近几年相关性有所提升，而且可以看出，商业地产新开工面积增速滞后于社零总额增速。
货币供给量的大幅增加以及其驱动的物业价格的大幅提升是驱动商业地产发展的主要因素，同时，各地方政府由于负债率较高，通常以土地财政为主，因此土地拍卖成为很多地方政府主要的财政来源，这也助推了商业地产快速增加。从规划角度看，地方政府一般都会有商业规划，但商业规划最终要落实到区里，因此，商业规划是市一级的，但实际上控制权在区一级，而到了区一级为了政绩和形象，导致商业地产狂热。
零售行业作为渠道不仅面临商业地产大幅增加的冲击和分流，同时，近几年网购发展异常迅速，也给传统零售业带来巨大压力。受商业地产大幅增加以及网购冲击影响，国内传统零售企业向上下游溢价能力受到制约，因此毛利率水平难以提升，盈利能力受到一定影响。
商业地产有效供给不足无效供给泛滥。从商业地产投资额及面积增速来看，近几年商业地产几乎进入了疯狂阶段，商业地产大幅增加远远超越了实际需求，在局部区域已经产生了一定泡沫。而商业地产价值在于经营，如果没有经营能力，商业地产也称不上商业地产，但住宅市场如果不好，可以打折出售，因为其存在居住价值，但商业地产却不同，如果开发商没有经营能力，一切就等于零。
从另一角度看，随着商业地产大幅增加，一方面超越了现有的消费能力；另一方面也导致行业竞争激烈，倒闭门店数量及空臵率不断攀升，呈现出很多无效供给。
国内零售企业同时面临商业地产和网购的冲击，自身盈利能力受到制约，如何实现突破至关重要。
展望2013年，宏观经济维持弱复苏，行业需求端趋势向好，但幅度有限，受需求端影响，商业地产供给增速将维持在低位，供给端冲击短期有所减缓。
商业营业用房投资完成额及施工面积增速大幅下降
商业营业用房新开工米纳吉及竣工面积大幅下降
日本商业地产新开工面积增速、
日本商业物业新开工面积增速与社零总额增速
货币供给量的大幅增加以及其驱动的物业价格的大幅提升是驱动商业地产发展的主要因素，同时，各地方政府由于负债率较高，通常以土地财政为主，因此土地拍卖成为很多地方政府主要的财政来源，这也助推了商业地产快速增加。从规划角度看，地方政府一般都会有商业规划，但商业规划最终要落实到区里，因此，商业规划是市一级的，但实际上控制权在区一级，而到了区一级为了政绩和形象，导致商业地产狂热。
中国社零总额增速与商业用房新开工面积增速
中国商业物业新开工面积与M2累计增速
日本网购销售额及增速
中国网购交易额及增速
从另一角度看，随着商业地产大幅增加，一方面超越了现有的消费能力；另一方面也导致行业竞争激烈，倒闭门店数量及空臵率不断攀升，呈现出很多无效供给。
国内零售企业同时面临商业地产和网购的冲击，自身盈利能力受到制约，如何实现突破至关重要。
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