2014-2020年中国别墅市场监测与投资战略研究报告

    别墅是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。别墅造型外观雅致美观，独幢独户，庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地。有的依山傍水，景观宜人，使住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感。中国别墅市场的发展可追溯到20世纪90年代。2000年以后，我国的别墅市场开始蓬勃发展。
　近几年，中国别墅市场逐渐走向成熟与理性，与十多年前别墅市场起步时有一个质的飞跃。另外，由于南、北两地文化差异与产业差异，所组成的购买人群及其消费理念有所不同，所以，就京、广、沪三地而言，上海是中国的金融中心，所面临的客户群体可以是全世界，而北京面临的客户群体是全国，广州则更多面临珠三角区域市场。
　2010年，宏观经济大势已趋于明朗，CPI高企、人民币升值预期加剧等一系列因素都导致通胀抬头，再加上国际经济回暖态势低迷，不少高端人士为了资产避险，纷纷选择购买保值能力较强的别墅。截止到2010年，我国别墅楼盘数量约占住宅市场的15%。
　2011年，在房地产调控政策频出的背景下，别墅市场受到了一定的冲击。但是别墅作为稀缺产品，其独特的抗跌性与保值特性也更加凸显。
　2012年以来，我国严禁别墅用地供应。因此，无论是别墅还是类似别墅产品，供应都十分稀缺。
　2013年，我国别墅市场出现回升，主要是受刚需、改善型楼盘成交向好的带动，未来别墅成交继续回暖是方向，但过程仍然漫长。
　由于国家对别墅市场有一定的限制，别墅将成为越来越稀缺的产品，别墅市场未来的发展仍然看好，预计未来几年我国别墅市场仍将保持增长趋势。受别墅产品的稀缺性影响，以及国内通胀短期内难以改变的现状，别墅产品的市场价格仍将处于进一步上涨态势之中。另一方面，随着存量进一步去化，别墅更加稀缺，其产品也更趋于高端化。。
　本行业报告首先介绍了别墅产业的概念、特征、分类及风格等，接着分析了中国别墅的发展环境及行业现状，然后分别介绍了北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等主要城市别墅市场的发展。随后，报告对别墅市场做了市场营销分析。最后在前面大量分析、预测的基础上，研究了别墅市场今后的发展环境、趋势以及与投融资策略，为别墅企业在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

报告目录

第一部分 别墅市场发展分析

第一章 别墅的相关概述 1
第一节 别墅的概念及特征 1
一、别墅的定义 1
二、别墅的特点 3
三、五种主流别墅的定义 4
四、新派别墅概述 4
第二节 别墅的分类 5
一、联排别墅 5
二、空中别墅 5
三、叠拼别墅 6
四、双拼别墅 6
五、独栋别墅 6
第三节 别墅的建筑风格 6
一、中式风格别墅 6
二、美式风格别墅 7
三、欧式风格别墅 8
四、法式风格别墅 9
第四节 影响别墅品质的因素 9
一、技术 9
二、室内空间 9
三、半室外空间 9
四、纯室外空间 10

第二章 中国别墅市场发展的经济及行业环境分析 11
第一节 中国宏观经济环境分析 11
一、2013年中国主要经济指标统计 11
二、2014年中国经济发展预测 21
第二节 中国房地产行业的整体概况 26
一、2012年中国房地产市场分析 26
二、2013年房地产景气指数分析 28
三、2013年房地产开发投资情况 29
四、2013年房地产开发企业资金来源情况 33
五、2013年商品房建筑与销售情况 34
六、2013年全国房地产市场价格变动情况 38
七、2014年房地产市场发展趋势预测 41
第三节 中国住宅市场的发展现状 45
一、中国住宅市场发展现状总体概述 45
二、2012年中国住宅市场发展分析 48
三、2013年中国住宅市场发展分析及预测 57
四、中国城市住宅郊区化的问题及对策分析 59

第三章 中国别墅市场的发展 62
第一节 中国别墅市场的发展综述 62
一、中国别墅市场的发展历程 62
二、中国别墅市场格局更趋细分 66
三、中国别墅市场逐渐走向成熟与理性 68
四、国内别墅产品与风格的分化 69
五、中国别墅市场日益凸现中国元素 73
第二节 2013年中国别墅市场的发展 74
一、2013年中国别墅市场形势分析 75
二、2013年房产税或推别墅市场重新洗牌 81
第三节 中国别墅市场存在的问题及对策 83
一、中国别墅市场存在的主要问题 83
二、全球化中鱼龙混杂的中国别墅市场 85
三、设计无确定，中国别墅在迎合市场 88
四、中国别墅市场充斥大量“伪别墅” 88
五、文化致胜是中国别墅的发展方向 89

第二部分 别墅主要城市分析

第四章 北京别墅市场 91
第一节 北京别墅市场的发展综述 91
一、北京别墅市场迎来千万级别墅时代 91
二、北京别墅市场发展呈现新特点 91
三、京城别墅市场劲吹“中国风” 中式生活悄然复兴 93
四、投资人看好回报率 北京别墅市场进入投资时代 94
五、中轴别墅区领跑北京别墅市场发展 95
六、别墅市场首现连锁开发模式 97
第二节 2012年北京别墅市场的发展 98
一、2012年北京别墅市场供应情况分析 98
二、2012年北京别墅市场成交情况分析 100
三、2012年北京别墅销售排行榜 103
四、结论 105
第三节 2013年北京别墅市场的发展 106
一、2013年北京别墅市场走势 106
二、2013年北京别墅市场走势预测 106

第五章 上海别墅市场 110
第一节 上海别墅市场的发展综述 110
一、上海别墅市场发展历史 110
二、上海浦东别墅领跑别墅市场发展 113
三、上海别墅市场呈现两极分化现象 113
第二节 2013年上海别墅市场的发展 114
一、2013年上海别墅市场需求分析 114
二、2013年上海别墅市场供应分析 115
三、2013年上海别墅市场需求主流分析 116
四、2013年上海别墅市场三破纪录 117
第三节 2014年上海别墅市场的发展 119
第四节 上海别墅市场区域发展概况 122
一、闵行 123
二、松江 124
三、青浦 124
四、浦东 125
五、南汇 125
六、城市中心区 126
第五节 上海别墅市场未来趋势分析 126
一、2014年上海别墅市场走势预测 126
二、独立别墅凸现投资价值 126
三、“小独栋”仍将持续走俏 127
四、联体别墅将会较快发展 127

第六章 广州别墅市场 129
第一节 广州别墅市场的发展综述 129
一、别墅是广州的城市名片 129
二、广州别墅的供需特点分析 130
三、广州别墅具有产品及价格竞争优势 131
四、广州别墅市场与上海比较分析 133
第二节 2012-2013年广州别墅市场的发展 135
一、2012年广州别墅市场分析 135
二、2013年广州别墅市场分析 136
第三节 广州别墅市场消费需求特点调查研究 140
一、实用小户型别墅具有较强市场吸引力 140
二、花都番禺两区别墅较受消费者追捧 141
三、专业知名物业管理公司更受业主青睐 142
四、广州别墅市场价格仍有上升空间 143
第四节 广州别墅市场发展的问题 144
一、广州别墅市场发展的瓶颈 144
二、广州别墅开发存在的误区 146
三、广州别墅市场日渐平民消费 148
四、广州别墅缺乏文化内涵与品位 149

第七章 深圳别墅市场 151
第一节 深圳别墅市场的发展综述 151
一、深圳别墅市场的发展历程 151
二、深圳别墅市场区域发展分析 152
三、深圳别墅市场产品发展分析 155
四、深圳别墅市场客户分析 158
五、深圳别墅的建筑风格分析 158
第二节 2013年深圳别墅市场的发展 160
一、别墅市场供应锐减供应分布集中龙岗宝安 160
二、受政策的严重冲击 市场需求亦遭抑制 161
三、尽管受调控政策影响 但价格波动大高水平 161
第三节 深圳联排别墅（Townhouse）的发展分析 161
一、联排别墅（Townhouse）概述 161
二、什么是“TOWNHOUSE” 162
三、深圳TOWNHOUSE典型个案 163
四、深圳联排别墅前景分析 164
第四节 深圳别墅市场的未来趋势分析 165
一、深圳别墅市场的发展趋势 165
二、未来深圳别墅发展的主要区域 166
三、低密度综合型经济别墅将是未来主流 167

第八章 天津别墅市场 168
第一节 天津别墅市场发展综述 168
一、天津别墅市场的发展沿革 168
二、天津别墅市场的区域化发展 169
三、天津别墅产品重视向国际化方向靠拢 170
四、天津别墅市场的价位概况 171
五、天津别墅发展正迎接市场的全面成熟 171
第二节 2013年天津别墅市场的发展 172
一、市场供应量仍很充足 172
二、高端别墅闪亮登场 173
三、叠拼别墅市场广阔 173
第三节 天津别墅市场未来发展前景展望 174
一、花园洋房方兴未艾 174
二、天津别墅市场定位还能更细分 175
三、别墅市场更具升值潜力和发展空间 176

第九章 重庆别墅市场 177
第一节 重庆别墅市场的发展综述 177
一、重庆别墅市场发展沿革 177
二、重庆别墅市场的发展特点分析 178
三、重庆别墅市场早熟仍有有进化空间 179
四、2013年重庆高端住宅成交下降情况 180
第二节 重庆别墅市场供需分析 181
一、重庆别墅市场现有供应 181
二、重庆别墅市场潜在供应 183
三、影响别墅供应因素的分析 184
四、重庆别墅市场需求概况 185
第三节 重庆别墅市场竞争分析 186
一、供应量 186
二、可替代产品增多 187
三、市场需求量相对有限 187
四、区域竞争分析 188
第四节 重庆别墅市场的发展前景分析 188
一、重庆别墅的总体发展方向 188
二、重庆别墅的区位发展方向 188
三、重庆别墅的产品发展方向 189
四、重庆高端别墅市场潜力无限 189

第十章 长沙别墅市场 191
第一节 长沙别墅市场的发展综述 191
一、长沙别墅竞争市场现状 191
二、长沙别墅产品市场现状 193
三、长沙别墅客户市场现状 194
四、长沙别墅价格市场现状 196
第二节 2012-2013年长沙别墅市场的发展 198
一、2012年长沙别墅市场分析 198
二、2013年长沙别墅市场分析 200
第三节 长沙别墅市场未来趋势展望 201

第十一章 其他城市别墅市场的发展 202
第一节 南京 202
一、南京别墅竞走高端路线 202
二、2011年南京别墅市场整体运行状况 204
三、2012年南京别墅市场走势 207
四、2013年南京别墅市场分析 210
第二节 武汉 213
一、武汉别墅市场的发展现状概述 213
二、2012年武汉别墅市场分析 218
三、2013年武汉别墅市场分析 219
第三节 青岛 220
一、青岛别墅发展的历史沿革 220
二、青岛别墅调查海景不敌山景 养生别墅最受亲睐 226
三、青岛别墅步入写意境界 227
四、青岛老别墅发展保护及规划 231
五、青岛南区旧城改造与老别墅区域保护及规划分析 238
第四节 西安 240
一、西安别墅市场的多元化发展 240
二、限令声中成投资新宠 西安别墅市场进入黄金发展期 243
三、西安别墅投资正当时 244
四、西安别墅调查报告：市场趋理性 向往田园生活 246

第三部分 别墅市场营销分析

第十二章 别墅市场营销分析 249
第一节 2013年房地产市场营销趋势 249
第二节 浅谈别墅营销：关键是产品、口碑与服务 250
一、围绕产品展示 251
二、注重口碑传播 251
三、注重服务展示 251
第三节 别墅的开发模式研究 252
一、别墅项目开发前期战略分析 253
二、别墅开发的核心要素 254
三、别墅项目致胜的五大支柱 257
四、别墅项目成功开发运作实例 258
第四节 别墅市场常用定价策略分析 261
一、成本定价策略 261
二、竞争导向定价策略 263
三、价值定价策略 264
四、细分市场定价 266
第五节 房地产行业的营销策略探讨 269
一、房地产企业的绿色营销分析 269
二、房地产市场营销价格策略分析 282
三、房地产企业网络营销的策略选择 283
四、新形势下房地产的服务式营销 284
五、房地产低成本营销策略分析 286
六、房地产项目的小众营销模式分析 288

第四部分 别墅政策背景及趋势

第十三章 中国别墅市场政策法规背景分析 291
第一节 中国房地产市场宏观调控分析 291
一、中国房地产业宏观调控的背景 291
二、中国房地产业宏观调控政策的特点及成效回顾 292
三、中国房地产宏观调控存在的问题及建议 294
第二节 土地、货币、税收政策与中国房地产市场 295
一、土地政策对房地产市场发展的影响 295
二、土地供给政策对房地产市场影响分析 300
三、适度宽松货币政策下房地产市场发展 302
四、中国房地产税收政策的变革 306
第三节 2013-2014年中国房地产行业政策综述 308
一、2013年主要房地产政策综述 308
三、2014年主要房地产政策及趋势预判 340
第四节 中国别墅市场发展的政策背景 344
一、历年国家政策对别墅的限制 344
二、2014年影响别墅市场发展的政策概述 345
第五节 中国房地产行业相关法律法规介绍 351
一、中华人民共和国土地管理法 351
二、中华人民共和国城市房地产管理法 366
三、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 376
四、房地产开发经营业务企业所得税处理办法 382
五、中华人民共和国物权法 391
六、中华人民共和国建筑法 422
七、物业管理条例 434

第十四章 2014-2020年中国别墅市场发展前景及趋势 446
第一节 中国房地产行业的发展前景及趋势 446
一、2013年中国楼市消费者变化趋势 446
二、2014年我国房地产市场预测 447
三、2013-2020年我国房地产市场预测 448
第二节 中国别墅市场的发展前景及趋势 449
一、中国别墅市场潜在需求旺盛 449
二、中国别墅市场的发展趋势 450
三、中国别墅市场格局将更趋于细分 453
四、别墅个性化时代定制模式的发展趋势 454
第三节 中国别墅产品的发展趋势 457
一、“平民别墅”前途一片大好 457
二、引入四合院精神的别墅 458
三、独栋国家政策下的豪宅绿洲 459
四、2013未来别墅设计新趋势 460

第五部分 别墅市场投融资策略

第十五章 2014-2020年中国别墅市场投资策略 462
第一节 投资现状 462
一、中国别墅市场迎来第三次开发浪潮 462
二、2014年别墅市场机遇与挑战分析 462
三、2014年新房市场三居、联排别墅备受推崇 469
四、中央别墅区项目吸引高端投资客 470
第二节 投资机遇 470
一、别墅投资价值越来越大 470
二、别墅投资迎来市场调整的好时机 471
三、调控背景下的京城房产市场投资别墅成新风潮 473
四、高尔夫别墅具有极高的升值空间 474
第三节 投资风险及建议 476
一、投资别墅的市场风险 476
二、别墅投资价值的衡量 477
三、投资别墅的不同策略分析 479
四、应投资品质优良稀缺性的别墅 480
五、别墅投资资源理论的原则 481

第十六章 2014-2020年房地产市场融资策略 484
第一节 中国房地产行业的融资概况 484
一、我国房地产融资市场发展概况 484
二、我国房地产融资市场的主要特点 485
三、我国房地产开发投资结构特点 486
四、我国房地产融资市场发展趋势分析 487
第二节 新经济形势下房地产企业融资对策 488
一、房地产企业融资存在的问题 488
二、房地产企业融资对策 489
第三节 中国房地产融资存在的问题及对策 492
一、中国房地产企业融资存在的问题 492
二、中国房地产信托存在的主要问题 494
三、中国房地产企业融资对策分析 495
四、发展我国房地产融资渠道的对策和建议 496
第四节 房地产企业提升融资能力的对策建议 498
一、提高房地产企业内源融资能力 498
二、提高房地产企业权益融资能力 499
三、提高房地产企业负债融资能力 502

图表目录

图表：1998年I季度—2014年国内生产总值季度累计同比增长率（%） 11
图表：2001年3月—2014年3月工业增加值月度同比增长率（%） 13
图表：2001年3月—2014年3月社会消费品零售总额月度同比增长率（%） 14
图表：2001年1-3月—2014年1-3月固定资产投资完成额月度累计同比增长率（%） 15
图表：2001年3月—2014年3月出口总额月度同比增长率与进口总额月度同比增长率（%） 16
图表：2001年3月—2014年3月居民消费价格指数（上年同月=100） 18
图表：2001年3月—2014年3月工业品出厂价格指数（上年同月=100） 20
图表：2001年3月—2014年3月货币供应量月度同比增长率（%） 21
图表：2008年3月-2014年3月房地产开发综合景气指数及主要分类指数走势 29
图表：2012年9月-2014年3月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势 30
图表：2012年9月-2014年3月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况 31
图表：2011年4月-2014年3月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势 31
图表：2012年9月-2014年3月累计不同地区房地产投资额完成情况 32
图表：2008年3月-2014年3月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势 32
图表：2012年9月-2014年3月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况 33
图表：2008年3月-2014年3月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势 34
图表：2012年9月-2014年3月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势 35
图表：2012年9月-2014年3月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势 36
图表：2012年9月-2014年3月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势 36
图表：2012年9月-2014年3月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势 37
图表：2012年9月-2014年3月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势 38
图表：2014年3月份70个大中城市住宅销售价格指数 38
图表：2014年3月份70个大中城市住宅销售价格指数（续） 40
图表：2014年1-3月北京别墅新增供应套数及增长率 75
图表：2014年1-3月北京别墅成交套数及增长率 76
图表：2008年以来北京别墅月度成交价格走势 76
图表：2014年1-3月上海别墅新增供应套数及增长率 77
图表：2014年1-3月上海别墅成交套数及增长率 77
图表：2008年以来上海别墅月度成交价格走势 78
图表：2014年1-3月深圳别墅新增供应套数及增长率 79
图表：2014年1-3月深圳别墅成交套数及增长率 79
图表：2008年以来深圳别墅月度成交价格走势 80
图表：2014中国房地产指数系统测评推荐十大别墅 80
图表：2014中国房地产指数系统测评推荐十大特色别墅 81
图表：2012年北京别墅销售金额排行榜 103
图表：2012年北京别墅销售面积排行榜 104
图表：2012年北京别墅销售套数排行榜 104
图表：2012年北京别墅销售均价排行榜 104
图表：2014年3月北京别墅销售总金额排行榜 108
图表：2014年1-3月北京别墅市场成交走势 109
图表：2007-2011年上海别墅月度成交走势 114
图表：2007-2011年上海别墅月度成交均价走势 115
图表：2011年上海别墅成交单价比重对比 115
图表：2007-2011年上海别墅月度供销对比 116
图表：2011年上海别墅成交套均面积 117
图表：2012年东郊佘山板块经典别墅成交一览 121
图表：2014年1-3月广州别墅各区域供应分布情况 138
图表：2014年1-3月广州别墅各区域交投、成交均价情况 138
图表：2014年1-3月别墅高端物业(1000万以上含洋房)月度成交、均价走势 139
图表：广州消费者选择别墅类型调查 140
图表：广州消费者选择别墅目的调查 140
图表：广州消费者选择别墅面积调查 141
图表：广州消费者选择别墅考虑因素调查 141
图表：广州消费者选择别墅区域调查 141
图表：广州消费者选择别墅接受的车程时间调查 142
图表：广州消费者选择别墅对物业公司要求调查 142
图表：广州消费者选择别墅对配套调查 143
图表：广州消费者选择别墅接受总价调查 143
图表：广州消费者对别墅市场趋势判断调查 144
图表：2008、2011年南京别墅销量对比图 204
图表：2011年南京各类别墅新增供应量、销量环比示意图 205
图表：2011年南京各类别墅新增供应量占比 206
图表：2008、2011年南京各版块别墅新增供应量占比 206
图表：2008、2011年南京各版块别墅销量占比 207
图表：2013年南京别墅成交情况 210
图表：2013年南京别墅各月成交情况 210
图表：2013年南京别墅各月成交套数情况 211
图表：2013年南京别墅各版块成交套数分布图 211
图表：2013年南京别墅成交套数排行榜 212
图表：2013年南京别墅成交金额排行榜 212
图表：武汉别墅市场发展历程 214
图表：武汉别墅区域分布 215
图表：西安别墅调查之受访者置业次数及目的 246
图表：西安受访者对别墅类型的关注 247
图表：西安受访者对别墅建筑风格的关注 247
图表：西安受访者对别墅建因素关注 248
图表：西安受访者对别墅建筑区域关注 248
图表：2012年主要房产相关政策汇总 308
图表：2014年“新国八条”政策要点和主要内容 311
图表：2014年1季度加快推进保障性住房建设相关举措 314
图表：2014年35个大中城市房价控制目标 316
图表：2013年加快推进保障性住房建设相关举措 321
图表：2013年大型机构存款准备金率调整情况 325
图表：2008-2014年中央财政保障性安居工程支出增长情况 339
图表：2008-2012年房企融资状况分析 489
图表：部分海外房地产基金投资中国的房地产案例 501
图表：万科与外资房地产投资商HI合作方式示意图 502
图表：万科十七英里信托计划操作示意图 504