2014年中国房地产业发展趋势探析

    新型城镇化的龙头是产业导入、产业升级和新兴产业的发展。房地产业的服务性和金融性，决定了房地产具有导入与整合各类资源的平台功能，具有支持与推动产业发展的服务功能和金融功能，也就决定了它在产业发展、尤其是新兴服务业发展中的重要的地位和作用，决定了它与产业、与城镇化发展共生共荣的关系。

    中国经济结构的调整和产业升级、新兴服务业的发展是新型城镇化的基础和前提。没有产业，就没有真正意义上的人口聚集，也就没有真正意义上的城镇化。要实现产业的发展，当然要依赖于土地这个核心的、先导的生产要素，依赖于房地产整合资源的平台功能、服务运营功能和金融支持功能。这就为房地产发展、产业发展和新型城镇化找到了共赢的支点，也为房地产的转型和创新指明了方向和路径。这就是，房地产的转型创新必然与走产业结构调整、与产业升级、与新兴服务业发展相结合的路径，走与新型城镇化的发展相结合的路径。近年来，园区地产、商业地产、养老住区、文化旅游地产等的发展，已经开始产生了与产业、与城镇高度融合的新商业模式，成为房地产转型创新的主流。

    相关市场调研报告请见中企顾问网发布的《2014-2019年中国房地产行业监测与发展前景评估报告》

    新型城镇化，与传统意义上的城市化有不同的内涵。几十年来，中国经济和社会的发展主要还是以政府为主导的，通过集中配置资源的方式，以土地财政为动力的，重心放在沿海地区和中心型城市的高速发展模式。这样的发展经济启动的初级阶段是必要的，但是，高速发展模式导致的透支资源、污染环境及损害社会公平等，决定了它只能是阶段性的发展模式，而不是可持续的发展模式。对房地产的宏观调控，本质上是也并不仅仅是对房地产本身的调控，而是通过对房地产的调控，对中国经济和社会发展的高速模式踩刹车。新型城镇化，作为国家新战略，就是要变高速发展为均衡发展，变行政性集中配置资源为市场化的均衡配置资源，变单一的土地财政为可持续发展的财政。这是一场深刻的制度性、结构性改革。新型城镇化，本质上是人的城镇化，当然也必须以产业为先导、以土地为平台。没有产业，就没有人的城镇化，而产业要进入、要升级、要发展，也必须依赖于土地制度的改革，促进集体建设土地向城镇建设土地的转化，让土地成为可流动的生产要素和资产，成为整合各类资源和促进产业发展的平台。土地制度的改革，包括集体建设土地的集约化利用、集体建设土地直接入市、对支持不同产业发展采取区别化的用地政策，等等，都将成为产业发展和城镇化发展的基础。从这个意义上，更能深刻地体会“改革是最大的红利”的含义，也更能深刻地认识到房地产所具有的整合资源的平台功能、服务运营功能和金融支持功能的巨大价值。

    推进新型城镇化，就是要通过实现资源的均衡配置，实现经济和社会的均衡发展。在地域广阔、发展水平差异大的中国，实践已经证明，这不可能依赖于行政的力量来推动，必然要有新的思维、新的路径来实施，这个路径就是通过改革，启动市场化的力量，发挥市场在实现资源均衡配置、实现均衡发展的独特作用。一方面要通过土地制度、行政管理制度、户籍制度、社会保障制度等深层次的制度改革，另一方面，则需要依靠市场自身的实践，鼓励市场的力量在新型城镇化的过程中进行产业导入、升级和新兴产业的发展，逐步实现资源的有效配置。显然，在这一过程中，房地产转型创新所形成的新商业模式，如园区地产、养老住区、文化旅游地产等将发挥市场化均衡配置资源、推动产业升级与发展的重要作用，从而发挥出以市场化的方式推进新型城镇化的作用。